1.引言
伴随中国城镇化的快速发展，中国的既有建筑保有量迅速增加，据不完全统计2014年中国的既有建筑总面积已超过400亿平方米左右。在中央“调结构、促增长”方针的出台后，中国城镇化进程实际已放缓，建筑工程行业的增长趋势亦逐渐放缓。但既有建筑保有量仍然将持续增长，这也带动了物业企业的快速发展。
传统意义的物业管理包括保安、保洁、绿化、供排水、供电、供热、供冷、消防管理、车辆管理、日常维护运行及社区文化活动等。而建筑物业中的设备设施作为物业的重要组成部分，随着社会的进步，科技的发展，智能化、信息化、自动化等先进的、科技含量高的设施设备在现代建筑中得到广泛应用，形成了一个庞大复杂的系统，这也就对于设施设备管理的专业化提出了更高的要求。
未来建筑设施设备管理的发展方向必然是信息化、智能化、专业化。设备性能越先进，结构就越复杂，其管理维修就越依赖于信息化、智能化，依赖于状态监测和故障诊断技术。而专业化发展有两重含义：一是横向的专业化，它是根据服务的客体不同而划分的，物业管理公司被划分为服务于不同专业类型的企业或组织；二是纵向专业化，它是物业管理主体的各项具体业务由各专业服务组织来承担。本文就既有建筑设施设备管理行业的发展提出一些个人的见解与思考。
2. 既有建筑设施设备运行与管理现状
2.1设施设备能效现状
随着物业使用年龄的增长，设施设备逐步老化，已接近或达到使用寿命，运行故障层出不穷，运行安全得不到根本保证，安全隐患无法及时排除，安全事故屡见不鲜，人员伤亡、财产损失令人触目惊心。现在的管理造成许多问题：诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质（典型如空气品质）恶化等等。
以空调系统为例，在交付使用后最初几年运行良好，随着时间的推移，空调系统普遍存在以下问题：冷热量衰减、风量减小、空调机组噪音增大、新风系统效果不理想、机组故障频繁、能耗增加等。其主要的原因之一是缺乏良好的运行管理和系统维护。
2.2设施设备管理现状
随着国家经济持续平稳发展，我国设施设备管理也在向着先进、专业的方向快速发展。设备管理由低水平向制度化、标准化、系列化和程序化发展。主要表现在以下方面：由设备定期大小修、按期按时计划维修，向预知检修、按需检修发展；由单纯维修管理，向修、管、用并重，追求设备效益最佳化的综合管理发展；由单纯行政管理向运用经济手段管理发展。
科技发展日新月异，新技术、新设备不断投入使用，人们对于服务、生活品质的要求不断提高，我国设施设备管理水平的发展速度虽然很快，但已表现出与需求、要求提升速度不匹配的状态。当前我国设施设备管理行业发展的主要矛盾已经是设备技术快速发展、人们对于服务品质要求提高与设施设备管理水平发展相对滞后之间的矛盾。
国内的专业化设施设备节能运维管理的企业已经出现，但发展较为缓慢。专业的设施设备管理公司面对庞大的市场，目前仍处在起步阶段。一些企业追求小而全，担心自己管理模式被抄袭或被专业化公司熟悉后失去在管项目；另一方面，专业化公司专业化程度和管理水平尚未得到行业的认可。
2.3制约设施设备管理发展的原因
十几年来，行业在设施设备管理方面取得了长足的进步，积累了大量的经验，一些企业成立专业化公司拓展市场，管理经营相结合，取得了较好的经济效益。但总体上，物业设施设备管理尚未引起全行业的高度重视，诸多因素制约了设施设备管理的发展，具体主要表现在：
2.3.1企业重视程度还不够
建筑设施设备管理属于物业管理范畴，物业管理自产生到现在已发展了一百多年，而在国内出现和发展不过二十多年的时间，尚属于新兴的一个行业，国内物业管理行业与国外先进的物业管理水平尚存在不小的差距。
在我国有不少企业对物业设施设备管理还维持在一般管理水平，主要是物业管理过程中对水、暖、电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，具有“维持”的特点，短期行为为主。
2.3.2设施设备管理人员技术水平不高
设施设备管理人才匮乏，没有称职的设备管理人员，凭经验、拼设备等运行方式还是国内物业设备管理的主流。据中国物业协会行业调查结果显示，90%的技术管理人员没有中级职称，技术力量薄弱显而易见。部分企业对员工技术水平要求不高，人员流动快。各种层次的物业培训，无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。
面对智能化、信息化、自动化等先进设施设备形成的一个庞大而复杂的系统，如何使系统提高集成度及管理的有效性显得尤为重要，管理工作中的技术含量要求很高，难度不断加大。高端楼宇建筑不断提出高科技含量的物业服务要求，技术管理人员知识不足与技术力量薄弱制约了物业服务品质的提升。
2.3.3设施设备管理人员待遇较低，难以获得高水平技术人员
物业服务行业的待遇普遍低于宾馆、酒店等其他服务行业，这也是导致了我国目前物业企业的管理队伍整体素质偏低，人才短缺的主要原因之一。而先进的、高科技的设施设备在现代建筑中的广泛应用，需要大量具备机械、电子、自动控制、网络、通讯、暖通等多门专业知识的技术管理人才，这一矛盾导致目前我国物业设施设备管理水平严重滞后于物业建设的发展，且迟迟得不到提高。
2.3.4开发企业自选设施设备，与设施设备管理人员不能有效衔接
很多物业管理项目的设施设备多为房产开发企业作为一次性投资自行选定，物业服务企业在设施设备选型阶段缺乏有效介入，造成后续物业设施设备集成系统管理工程中的不协调甚至资源浪费。
2.3.5节能减排尚且未提到物业管理重要日程
物业服务企业在管项目中的设施设备能耗费巨大，虽然很多企业认识到节能潜在的收益，但多数企业节能工作仅局限在换置节能灯具，没有对空调等大型设备做系统性的节能改造，高能耗的设施设备仍在继续运转。一方面不能够靠自己进行节能改造设计，另一方面对于节能改造的经济性存在疑虑。
2.3.6能源统计的基础工作没有跟上
从大的方面讲，统计系统还没有建筑能耗的统计口径，现在的建筑能耗数据是根据统计局有关数据近似地估算而得，因此在数据处理上必然有许多问题。从微观来说，一个单位的建筑能耗统计体系还不够细致乃至缺失，目前空调等大系统用能单独计量的建筑占比还比较少，更不要说主要设备用能监测，这既不利于设施设备管理，也不利于建筑的节能诊断。
2.3.7物业设施设备的管理还没有得到社会各方的足够重视
相应的法律、法规、规范、标准还很不完备，大部分都存在诸如能耗高、自控变手动、设备损耗加速、使用寿命缩短、室内环境（最典型的是空气品质）恶化等现象。不仅如此，在人才培养上，缺乏对设施设备运行管理专业性人才的培养；暖通、自动控制、网络、通讯等专业知识型人才对于从事设施设备运行管理并不热衷，这都是亟待解决的问题。
3.提高设施设备管理水平的措施
随着高新技术、智能化装备和现代信息通信与处理等先进的高科技设施广泛用于现代物业建设，设施设备的管理从管理理念、管理方法、管理手段、管理工具等各个方面都需要改变。设施设备管理和服务的外延和内涵正在渐渐地发生着变化，管理标准和管理水平将随之不断提升，物业设施管理的特征将从现场管理逐步上升到经营管理层面，新的设施设备管理模式将具有“专业化、自动化、系统化、智能化、标准化”的特征，保证使用安全、保证环境品质、保证使用寿命。
3.1搭建设备运维管理需要专业化团队
设施设备节能运行管理具有多系统、多专业、多技术的特点，整体介入门槛较高，需要一群不同专业的专业人员（机械、电子、自动控制、网络、通讯、暖通等）以及管理组织人员构成的群体来做这件事情。以美国为代表的物业管理模式，注重专业分工，专业的人做专业的事，物业管理的基本职能由若干个专业分包公司来分别实施。专业的设施设备运维服务管理公司，拥有高度职业化的物业管理队伍，保证了美国的物业管理能够保持在较高水平上。节能运维管理已经得到整个行业的普遍认可，节能技术和节能设备被广泛推广，能源消耗的控制也处于行业的先进水平。
设施设备运行管理的专业化团队的建立，能够解决目前物业设施设备管理的一些弊端。首先就是技术水平大大提高，熟悉建筑内各类设备的特性，能够针对性设计节能运行策略，发挥出设备的最大性能优势。其次，在技术水平提升的同时，管理水平的提升也不可忽视，当前提高建筑设备能效，或者把巨大的节能潜力挖掘出来的关键在于加强节能管理，因为许多成熟的节能技术得不到采用，得不到推广原因不在技术本身，而在管理。再次技术与管理水平提升必将带来待遇水平自随之上涨，有利于降低人员流动，对于人员自身技术水平提升、公司发展乃至于行业发展都有利。
若是采用节能分享型的合同能源管理模式，还可以通过早期介入避免设施设备管理人员与设备选型无法衔接的问题。节能改造前期介入能够把设备设施在将来使用中可能遇到的障碍提前摆在决策者、设计者面前；设施设备管理人员能够全面细致地了解和掌握设备设施的各方面细节，积累充分的基础资料，为管理运行打好基础。主要体现在：能够从设备设施的使用功能和运行要求出发，围绕物业的规划建设目标，优化和完善设备设施的配置方案和设计；能够从设施设备运行的长期可靠性、经济性出发，对设备采购、施工合同进行管理。
专业化团队的建立有两个方向，一个是现有物业管理团队自身队伍建设，通过吸纳各专业人才和现有工人培训，以达到现代设施设备运行管理的要求；另一个则是专业的设施设备节能运维管理的服务公司，建立之初就搭建专业化的团队。两者不同在于前者是企业提升自身竞争力第二方面所采取的改良措施，后者则是设施设备节能运行管理市场需求催生的新型企业。物业企业目前还没有意识到搭建专业化管理团队来管理建筑物的设备，对于提高设施设备管理人员待遇来提升管理水平的接受度不及外包专业化团队的接受度，专业化设施设备节能运维管理的服务公司是推进行业水平提升的主力军。
3.2搭建专业化团队需要培养专业型人才
设备设施管理的关键在于人，由于建筑物设备设施的复杂性，技术性、人员的培训、培养就更尤为重要。需要让物业设施设备管理从业者的价值得到充分体现，改善经济待遇，受到社会尊重；让更多的青年人加入，真正使物业设施设备管理人队伍年轻化、知识化、专业化、技能化；让我们国家的物业设施管理水平跟上社会经济发展的步伐，满足现代建筑物业对运行管理的需求。
3.3智能化、信息化管理平台建设
实现计算机辅助管理，真正做到运行管理的信息化、智能化。包含两个方面，一个是设施设备环境中水、暖、电、讯、办公等独立系统的智能化控制，设备性能越先进，结构就越复杂，其管理维修就越依赖于信息化、智能化，依赖于状态监测和故障诊断技术。另一方面则是物业设施的各个专业系统信息集成在一个更大平台上，成为一个更大的综合系统，收集来自各子系统的数据信息，经过归纳、统计、分析、判断等过程给出处理方案，或自动发出控制指令，或成为管理者参谋。
建筑信息模型是一个很好的各个专业系统信息集成的综合系统平台。随着BIM技术在建筑的设计、施工阶段的应用愈加普及使得技术的应用能够覆盖建筑的全生命周期成为可能。在建筑竣工以后通过继承设计、施工阶段所生成的竣工模型，利用模型优越的可视化空间展现能力，以模型为载体，将各种零碎、分散、割裂的信息数据，以及建筑运维阶段所需的各种机电设备参数进行一体化整合的同时进一步引人建筑的日常设备运维管理功能。但是设计、施工阶段的模型包含较多的冗余信息，直接使用设计、施工阶段的完整模型成果反而会造成系统较大的负担使得浏览访问效率低下，因此需要对模型进行一定程度的疏离，还需要针对模型的特性进行大量有针对型的软件开发。
4.价值判断分析
4.1物业企业
专业的设施设备管理团队能够为物业企业带来设备的安全高效运行，减少企业运营成本，提升服务的品质与档次，帮助物业企业提升自身竞争力。而物业企业付出很少甚至没有付出（节能效益分享型），对于物业企业来说性价比极高。
4.2设施设备管理服务型企业
首先当然是提供服务获得公司收益，其次是获得设施设备管理的经验，有助于提升自身的业务和服务水平；也有利于开拓市场，为培育设施设备管理服务型企业提供了成长的土壤。
4.3人员
专业的设施设备管理团队为人员提供了学习的平台，技术与管理水平的提高自然会带来收入的提升，除此之外个人价值的实现与社会的价值获得统一，承担更多的社会责任。
4.4社会
专业的设施设备管理团队有助于提高设施设备管理行业水平，最终提升建筑设施设备能源使用效率，消耗更少的能源，提供更好的室内环境品质，降低环境污染。
5.小结
当前国家经济步入新常态，宏观经济整体平稳，物业设备设施日趋复杂化、智能化，技术含量日趋提高，管理要求不断提高已成为必然趋势，这既是物业管理单位面临的问题，也是整个物业管理行业面临的挑战，更是前所未有的机遇。我国设施设备管理水平整体还不够专业化、信息化、智能化，仍然存在不少制约着行业发展的因素，设施设备智能化、信息化、专业化团队进行设施设备管理是发展的必然方向，为此我们需要培养更多的专业性人才，以发展设施设备管理行业水平，提升建筑设施设备的能效，降低全社会的能源消耗，提高建筑环境质量，参与构建生态和谐社会。
