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建筑外立面成本控制,关键是管好这2个阶段! 2020-09-29

在房地产项目中,外墙饰面工程是设计和成本协同管理的重点,其重要性体现在以下三个方面:

① 在外立面工程中工程量最大,系统复杂;建筑外立面包含外墙涂饰、门窗幕墙系统、屋面花架、格栅等等。

② 建筑外立面材料丰富,成本波动性大,成本敏感性较高。

常见的涂饰材料成本

案例1:以25层高层住宅为例,地上建面9,720m2,其中:大堂部分80m2,两层基座850m2,其余约8,790m2;外墙面积约12,145m2,其中:大堂95m2,基座 1,050m2,其余11,000m2。我们以不同方案测算:

仅外墙涂饰的建面成本变化,从68元/m2~203元/m2,不同的材料构成其成本波动非常大。

案例2:资料来源《柏向 材料手册 2.0》

假设以精装高层建筑建安成本3000元/m2考虑,上述案例外墙饰面、门窗、栏杆等成本占比就高达33%左右,立面成本占比不可谓不大。

③ 直接影响建筑物的品质,最容易受到外界破坏;

01方案阶段控制要点

① 立面风格要与竞品楼盘对比,符合大众流行审美,要符合内控要求;

建筑风格和材质体现了楼盘的档次需求。刚需楼盘建筑风格的业主敏感性较弱,业主对建筑风格的感知随着楼盘档次的提高越来越高。如项目定位于刚需跑量产品,建议建筑风格不高于竞品楼盘;如定位于改善或再改的利润性产品,建议在提高营销溢价的部位下功夫,尤其是业主感知敏感的“近人尺度”位置。

竞品楼盘立面对比

另外,住宅建筑的建筑风格越来越同质化,现代风格、新古典、新亚洲、新中式风格占据了市场主流产品,开发商比较容易进行建筑风格的标准化,建筑风格标准化便于规模化复制,降低成本。

最后,根据立面标准化进行产品的限额设计。立面限额设计的内容包含材料的选择及占比,成本适配的标准及集采品牌。参下图保利置业集团《住宅外立面适配标准》。

保利置业集团《住宅外立面适配标准》

商业建筑立面更为复杂,其材料选择大多以幕墙、铝板和石材为主,方案阶段应进行立面的方案评选,简化立面的造型,约束立面材质,降低屋面花架尺度。

建筑屋顶虚高部分不宜过于显着,以避免造成主体结构、结构构件、立面材料等不必要浪费;应合理控制屋顶塔冠的高度,最大化减少虚高,节约成本。

② 控制体形系数、外立面率、窗地比

体形系数=建筑物外表面积㎡÷外表面积所包围的体积 m3。

① 体形系数与建筑节能:体形系数每增加0.01,能耗增加2.5%;

② 体形系数与结构布墙率:体形系数越大,单体结构布墙率越高,含钢量指标越高。

③ 体形系数与结构产业化:体形系数越小,其建筑/结构越规整,其预制构件标准化越利于实现。

外立面率(只计算住宅部分)=地上建筑单体住宅部分的外墙(扣除门窗洞口)展开面积㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。

一般情况下,建筑的外立面率越高,其成本越高,楼盘的档次也越高。根据标杆企业的工程经验,外立面率控制如下:

窗地比(只计算住宅部分)=地上建筑单体住宅部分的外墙洞口门窗面积(非玻璃门窗除外,转角飘窗按展开门窗面积计入)㎡÷地上建筑单体住宅部分的建筑面积㎡。

上图来源:华润置地住宅产品配置标准

及建安成本限额指标(2015版 )

③ 住宅减少过度悬挑,影响采光,避免业主投诉

方案阶段推敲立面线条,避免过度“立面化”,立面设计应以人为本。

案例3:

某项目业主提出由于外墙立面线条遮挡,在客厅无法看到园区景观。销售宣传同实际情况之间的落差导致业主极其不满。

案例反思:

1.设计中考虑外立面效果的同时,需考虑对业主后期的生活影响;

2.销售过程中对设计无法避免的缺陷,建议于销售前告知客户,避免后期矛盾。

02施工图阶段控制精细化

① 立面材质施工界面细分

施工图阶段各项材质做法应细分,避免施工图立面粗放,立面控制手册要做到位。

涂饰做法细分到细节

② 成本不均衡投放、重点投放

案例4:我们以某地区中档楼盘为例,基座两层为石材干挂(单层建筑面积390m2),以上为多彩石涂料,其中楼盘北向为小区的主立面、南向为小区的主立面,东西立面为次要立面。

基座两层外墙展开面积约950m2(其中南北向约670m2,东西向约280m2),原设计立面均采用石材干挂体系(干挂石材25mm,主次龙骨),单价800元/m2,总价约760,000元。

现根据立面的主次程度,将东西立面改为超薄石材一体板(石材饰面12mm,背栓固定),由于一体板能够大幅度减轻自重,其固定方式省去了主次龙骨,其单价为450元/m2,优化后总价为662,000元,其优化成本98,000元,成本比原方案降低13%。

案例5:比如:公共区域及公建配套为非敏感区域,业主关注度较小,可以将公共区域及公建配套的铝合金门窗改为塑钢门窗。

② 注重线条构件设计

案例来源:《柏向 材料手册 2.0》

案例6 来源:昌建成本研究中心

某项目外立面线条造价占保温总造价占比高达24%;

【线条优化案例】

③ 门窗/幕墙的方案/施工图设计深化,避免采用“免费设计”

门窗及幕墙的配置应从方案阶段开始介入,并结合节能设计进行多方案比选,选择材质类型和配置要求,施工图阶段进行二次精细化设计避免粗放型的“免费设计”。

案例7来源:绿地集团

幕墙分格:在确保效果下,控制装饰柱间距和数量,兼顾室内使用功能,减少成本;

原有设计幕墙装饰柱体数量过多、造型过于复杂,同时造成室内视线遮挡,相对准甲办公成本较高;优化方案装饰柱间距扩大1.5倍,对位使用空间,造型尺寸简化,节省造价2000多万。

来源:胖栋有话说(RealEstateDesigner)

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